Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
Kat karşılığı inÅŸaat sözleÅŸmesi veya diÄŸer bir deyiÅŸle arsa payı karşılığı inÅŸaat sözleÅŸmesi; arsa malikinin, arazi üzerindeki mülki haklarının belirli bir kısmını devretmek karşılığında, inÅŸaat ÅŸirketinin(müteahhidin, yüklenicinin) araziye yapacağı taşınmazdan belirli sayıda bağımsız bölümü malike devretmesidir.
Ä°ki tarafa da borç yükleyen bir sözleÅŸmedir. Arsa sahibinin taşınmazın arsa payını devir yükümlülüÄŸü vardır. Yüklenicinin ise tüm bağımsız bölümleri projeye uygun olarak bitirme ve arsa malikine hakkı olan bağımsız bölümleri tam ve eksiksiz devretme yükümlülüÄŸü vardır.
Kat (Arsa Payı) Karşılığı Ä°nÅŸaat SözleÅŸmesinin Hukuki NiteliÄŸi
Kat karşılığı inÅŸaat sözleÅŸmesi tam iki tarafa borç yükleyen karma bir sözleÅŸmedir. Ä°ki farklı sözleÅŸmenin birleÅŸmesi sonucu oluÅŸur. Taşınmaz devri ve eser sözleÅŸmelerinin karışımından oluÅŸur. Karma sözleÅŸmelere uygulanacak hukuk doktrin de bir tartışma konusudur. Kat karşılığı inÅŸaat sözleÅŸmelerine iliÅŸkin hukukumuzda doÄŸrudan bir düzenleme bulunmamaktadır. Bu nedenle taşınmaz devri veya eser sözleÅŸmesi hükümleri uygulanmaktadır.
Yargıtay içtihatları çerçevesinde kat karşılığı inÅŸaat sözleÅŸmesinin, eser sözleÅŸmesi vasfının ağır bastığı öngörülmüÅŸütür. Bu nedenle eser sözleÅŸmelerine iliÅŸkin TBK hükümleri uygulanmakatadır. Fakat sözleÅŸmelerin içeriÄŸine göre farklı içtihatlarda bulunmaktadır.
Kat Karşılığı Ä°nÅŸaat SözleÅŸmesi ÇeÅŸitleri
Uygulamada üç tür kat karşılığı inÅŸaat sözleÅŸmesi bulunmaktadır. SözleÅŸme serbestisi gereÄŸi bunlardan farklı içeriklerde oluÅŸturulabilir. En çok kullanılan üç sözleÅŸme ÅŸunlardır;
1-Arsa sahibinin arsa payını sözleÅŸmenin başında müteahhide devretmesi ve müteahhidin inÅŸaatı bitirdiÄŸinde, sözleÅŸmede anlaşılan bağımsız bölümleri malike devretmesi ÅŸeklinde düzenlenen kat karşılığı inÅŸaat sözleÅŸmeleridir. Bu tür sözleÅŸmeler malikin aleyhine sonuçlar doÄŸurabilmektedir.
2-Arsa sahibinin arsasının tamamının veya bir kısmını kendi adına ipotek düzenlenmesi karşılığında, müteahhide devredilmesi ve müteahhidin bunun karşılığında taşınmazı bitirdiÄŸinde kat mülkiyetini malike devretmesi ÅŸeklinde yapılan arsa payı karşılığı inÅŸaat sözleÅŸmeleridir. Söz konusu ipotek ve devirler kısım kısım yapılabilir.
3-Arsa payı üzerinden kat irtifakı kurulur ve sözleÅŸme ile malik ve müteahhit bağımsız bölümleri paylaşır. Yüklenici ile taşınmaz satış vaadi sözleÅŸmesi yapılarak arsanın mülkiyeti malik üzerinde bırakılarak yapılır.
Kat Karşılığı Ä°nÅŸaat SözleÅŸmeleri Nasıl Yapılır? Åžekil Åžartları Nelerdir?
Kat Karşılığı inÅŸaat sözleÅŸmeleri, taşınma devri taahhüdü içerdiÄŸi için Noterlik Kanunu madde 60 gereÄŸince noterlikçe resmi ÅŸekilde düzenlenmesi bir geçerlilik koÅŸuludur. Ayrıca tapuya ÅŸerh düÅŸülebilir. Geçerli ÅŸekilde yapılmayan kat karşılığı inÅŸaat sözleÅŸmeleri, sebepsiz zenginleÅŸme hükümleri çerçevesinde tazmin edilebilir.
Müteahhit’in Zamanında Teslim Etmemesi
SözleÅŸmede belirlenmiÅŸ olan teslim tarihinde müteahhidin söz konusu taşınmazı teslim etmemesi halinde maliklerin hukuki yollara baÅŸvurması gerekmektedir. Müteahhit taşımazı zamanında teslim edemediÄŸi takdirde temerrüde düÅŸer. Bu durumda, TBK madde, 112.-113. Ve 114 uygulanacaktır.
Arsa Payı Karşılığı Ä°nÅŸaat SözleÅŸmesi Ä°le Yapılan Ä°nÅŸaatın Ayıplı Olması
SözleÅŸmeye aykırı olarak yapılmış olan binanın veya bina içerisinde kararlaÅŸtırılan detayların yapılmamış olması ayıp olarak nitelendirilir. SözleÅŸmeye aykırı olarak teslim edilen binanın ayıplı olduÄŸu, detayları ile belirtilerek noter aracılığı ile düzenlenecek olan bir ihtarname ile müteahhide bildirilir.
Ayıptan DoÄŸan Haklarda Zamanaşımı Süreleri
Ayıplı olarak teslim edilen taşınmazların teslim tarihinden itibaren 5 yıl içerisinde dava yolu ile zararın tazmini talep edilebilir. Söz konusu ayıp müteahhit tarafından gizlenmiÅŸ veya ortaya çıkması güç bir ayıp ise 10 yıl içerisinde hukuki yollardan zararın tazmini talep edilebilir.