Covid-19 ve Kira Sözleşmelerinin İfasına Etkisi
• Faaliyetleri geçici olarak askıya alınmış (cafe, berber, spor salonu vb.) yerler,
• Faaliyetleri paket servis gibi yöntemler ile kısıtlanmış (restoran,market vb.) iÅŸletmeler,
• Faaliyetlerine devam eden fakat iÅŸleri etkilenen diÄŸer iÅŸletmelerin durumları
TBK m. 138 ; “SözleÅŸmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olaÄŸanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleÅŸmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenilmesini dürüstlük kurallarına aykırı düÅŸecek derecede borçlu aleyhine deÄŸiÅŸtirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiÅŸ veya ifanın aşırı ölçüde güçleÅŸmesinden doÄŸan haklarını saklı tutarak ifa etmiÅŸ olursa borçlu, hâkimden sözleÅŸmenin yeni koÅŸullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleÅŸmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleÅŸmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkı yerine fesih hakkını kullanır.” hükmü yer almaktadır.
Söz konusu madde ile sözleÅŸme kurulurken var olan koÅŸulların beklenmeyen bir ÅŸekilde deÄŸiÅŸmesi ve bu deÄŸiÅŸimin sonucu sözleÅŸme taraflarından biri için dengenin katlanılamayacak ölçüde bozulması halinde, sözleÅŸme dengesi aleyhine bozulan tarafın sözleÅŸme ÅŸartlarına tam olarak baÄŸlı kalması beklenemez. TBK madde 138, sözleÅŸme taraflarına, söz konusu olumsuz ÅŸartları uyarlama ve uyarlamanın sonuçsuz kaldığı hallerde fesih hakkı tanımıştır. Virüs sebebiyle ortaya çıkan zararın kiracının iflasına sebebiyet vermesine gerek yoktur. Ä°fanın istenilmesinin dürüstlük kuralına aykırı olacağı ÅŸekilde sözleÅŸme koÅŸullarının borçlu aleyhine deÄŸiÅŸmesi yeterlidir.
Öngörülemez durumlardan biri olan Korona Salgını nedeni ile iÅŸyerini kullanamayan kiracının sözleÅŸme yükümlülüklerini tam olarak yerine getirmesini beklemek hakkaniyete uygun deÄŸildir. Söz konusu ÅŸartlarda kiracı TBK madde 138’e göre kira bedelini ifa etmeden veya ifanın aşırı ölçüde güçleÅŸmesinden doÄŸan haklarını saklı tutarak ifa etmiÅŸ olursa kira sözleÅŸmesinin yeni koÅŸullara uyarlanmasına iliÅŸkin davası açabilecektir.
Ä°fa etmeden dava açılması halinde, kira bedelinin ödenmemesi kiralananın tahliyesine neden olabilmektedir. Fakat 25.03.2020 Tarih, 31080 (Mükerrer) Sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 26.03.2020 Tarihinde YürürlüÄŸe giren 7226 sayılı Bazı Kanunlarda DeÄŸiÅŸiklik Yapılmasına Dair Kanun’un GEÇÄ°CÄ° MADDE 2’de ; “01/03/2020 tarihinden 30/06/2020 tarihine kadar iÅŸleyecek iÅŸ yeri kira bedellerinin ödenmemesi sözleÅŸmenin feshi ve tahliye sebebi oluÅŸturmaz.” Åžeklinde düzenlenerek bu tarihler arasında ödenmeyen kira bedelleri için tahliye davası açılmasının önüne geçilmiÅŸtir..
Söz konusu hüküm ile kiracıların kira ödeme borcu devam etmekte, ama 01/03/2020 tarihinden 30/06/2020 tarihleri arasında kira bedelinin ödenmemiÅŸ olması tek başına tahliye sebebi olmakmaktadır.
SözleÅŸme ile cezai ÅŸart veya gecikme cezası kararlaÅŸtırmışlar ise bunlar kiracıdan talep edilebilecektir. Ayrıca geç ödenen kira bedeli için kiraya verenin temerrüt faizi talep hakkı sona ermemektedir.
Aşırı ifa güçlüÄŸü nedeni ile kirada uyarlama yapılabilmesi için dava açılması zorunludur. Aksi takdirde kira borcu tam olarak ödenmek zorundadır.
Uyarlama davasında Mahkemeden;
- SözleÅŸme hükümlerinin tamamen askıya alınmasını,
- Ä°ÅŸyerinin kapalı olması veya ciddi ciro kaybı olması nedeniyle kira bedelinin ve ortak giderlerin ödenmemesine,
- Aksi takdirde işyerinin kira ve ortak gider bedelinden indirim yapılmasına,
- Aleyhe cezai ÅŸart ve fesih hükümlerinin iÅŸletilmemesine karar verilmesi talep edilebilir.
- Faaliyet gösterilemeyen süre kadar kira sözleÅŸmesinin mücbir sebep zamanındaki sözleÅŸme ÅŸartları üzerinden uzatılması istenebilecektir.
- Kira sözleÅŸmesinden umulan menfaatin elde edilebilme ihtimalinin kalmaması halinde sözleÅŸmenin feshedilebilme imkânı da bulunmaktadır.
Mahkeme, kira bedelinin ödenmemesine veya kira bedelinden indirim yapılmasına karar verilebileceÄŸi gibi, ödemesi yapılan kiraların geri alınmasına da karar verebilecektir.